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觉得房贷利息太高?一次看懂运用Refinance最佳时机!

  2019/8/29 14:30:29      AAA Capital Investment Inc.

什么是Refinance 「重贷」?

Refinance 「重贷」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。

为什么要 Refinance (重贷)?
在考虑要不要 Refinance 的时候最重要有两点因素考量:
一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间,一个是总体贷款金额和利率。如果短期之内不打算脱手,多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的(房贷利率点数当中,一点等于房贷金额的1%;通常多付点数能够降低贷款利率);长远来看,多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平;但如果短期就要脱手,那 Refinance 衍生的花费金额可能就不划算。

在美国,通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息,并且考量当前市场状况和利息政策,来看看自己是否能透过 Refinance 得利;其中也有许多家庭会因为手上有现金需求(想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等)而选择将房子 Refinance 重贷套现,这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。

Refinanace (重贷)有以下好处:


1降低贷款利率

降低贷款利率是大部分房贷者考虑重新贷款的主要原因。
因为重新贷款的利率比以前低,因此可以减少每月还款金额,贷款所需支付的利息也会因按揭利率的降低而减少。此外,房贷者还可以将原有的浮动利率(ARM, Adjustable Rate Mortgage)通过重新贷款变成风险较少的固定利率(FRM, Fixed Rate Mortgage)。有些业主买房子是为了投资,他们在买房子的时候采用刚开始利率较低浮动利率,希望在短期内房价上涨后卖掉房子。现在美国存在的信用危机,导致资金短缺,浮动利率上涨,重新贷款可以帮助这些业主将原来的浮动利率变成30年或15年的固定利率。从而降低因付不其房款,房子被银行收回(Foreclosure)的风险。采用 FRM 的话,借贷者可以完全掌握每月房贷金额。对于利息不断调升的房市来说,换成固定利率 FRM 可能是最合理的选择。

 

2合并债务

有不少业主当初买房子的时候,往往因为需要资金,把房子二次贷款。通过重新贷款,这些业主可以取得一个比较低的利率。用重新贷款的钱付清之前房贷和二次贷款的金额,这样两个债务就合并成为一个,业主每月只需支付一次房款即可。


3房子抵押贷款 (cash-out equity)

把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途。举例,40万的房子当初贷款30万,现在房价已经涨到了60万,Equity 就是把房价扣除贷款金额后是30万(60万-30万);房主如果需要用到现金,就可以拿部分 Equity 做抵贷款。假设房主想拿10万现金出来做投资,他可以申请做一次 Refinance 来 Cash-out equity;加上原有的贷款已经付到剩25万,那么新贷款就是35万。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款,剩下来的钱就是可以拿出来的现金(此例而言是10万),而借贷人则开始付新的贷款。


具体能拿出来多少钱?

大多数 Refinance 的抵押贷款都有一个贷款金额限制,叫做 Loan-to-Value (LTV),这会影响能够拿出来的现金金额。持续以上面例子进行假设,房屋现价是60万,最高贷款金额是房价的80%,也就是是48万,扣掉已经付到剩25万的房贷余额,最多能拿出来的现金其实有23万。

 

怎么知道自己需不需要Refinance?

确实,Refinance不是点外卖,想来就能来。既然是要重新贷款,当时是耗时耗力的,不然大家都挤破脑袋做了。必须在合适的时间、合适的条件下,Refinance才能发挥省钱的作用。遇到这些情况,就可以考虑Refinance了:


1信用分数提高了

如果你在信用低的时候申请贷款,相对的你的利率可能会比一般民众还要高,但经过一段时间,也许你的信用评分变高了,你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。如果你的信用分数不好的话,马上提出 Refinance 未必是好事。能贷到多少利率利率是跟着个人信用分数走的,就算利率很低,信用分数不好的话也不一定能拿到。有些个案可以在三个月内提升信用分数,方法有:定时缴清信用卡债,查看你信用分数有没有出错,还有花费在信用额度范围内。贷款利率在三个月内不会大幅调整,但是在三个月内调整你的信用额度一定可以让你在未来拿到好利率,进而影响你之后30年的贷款金额。比如,买一套100万的房子,以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后,可以通过Refinancing将利率降到4%,每年省一大笔钱。


2更改你的贷款类型

很多人使用浮动利率ARM(Adjustable-rate Mortgages)是因为这种贷款方式,头几年可以交比较少的固定利息。但是当时间期限一过,ARM需要调整,这时候刚好市场利率变高,对贷款不利。你就可以考虑Refinance,更改为固定利率(Fixed-rate Mortgage),省下一笔钱。


3需要大额开支

利用房屋增值空间重新 Refinance,拿钱出来活用

一般来说,大多数房子价值都会上涨,增值空间就可以做很好的运用;这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好,还可以使用一种Cash-out Refinance,直接拿到现金。

比如,几年前买了一栋25万美金的房子,贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。通过Cash-out Refinance,可以将贷款提升到17.5万,拿到额外的2.5万现金。


做Refinance 要考虑什么?

Refinance当然不是100%能保证帮你省钱。有时候,它的前期费用甚至超出能省下的金额。所以一定要擦亮眼睛,精打细算。


1利率的变化

一般来说,利率要降低至少 2 个百分点才值得做 Refinance.


2你是否在未来几年有换房子的打算

举例来说,如果每月还款减少 100 美元、手续费是 2,600美元,至少要 26 个月才能持平,也就是说如果 26 个月之内你打算卖房子,很显然不适合做Refinance。如果长期来看没有换房的打算,也需要考虑房贷的期限。举例来说,你还了 5 年房贷、现在每月换 2,000 美元;做 30 年 Refinance 可能每月还款减少了 200 美元,但是还款期限却增加了 5 年。


3贷款类型

比如说,你之前做的是30年房贷,如今收入提高了很多,可以考虑重新做 15 年房贷,虽然每个月还款增加,但是需要付的利息会少很多,长远来看是划算的。再比如说,现在整体利率很低,你打算在7年之内换房,那么可以考虑做7的浮动利率ARM(Adjustable Rate Mortgage)Refinance,锁定 7 年的低利率。